佛山市高明区人民政府办公室关于加强农村宅基地管理的通知

各镇政府、街道办，西江新城管委会，区政府各部门、直属各单位：

     为进一步推动农民建房、村庄建设工作合法有序规范开展，维护农民合法权益，促进城乡一体化建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《国土资源部关于印发〈关于加强农村宅基地管理的意见〉的通知》（国土资发〔2004〕234号）《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》以及《佛山市高明区人民政府办公室关于修订〈佛山市高明区农村宅基地管理暂行办法〉的通知》（明府办〔2009〕116号）等精神，结合我区农村宅基地的使用管理现状，经区政府同意，现就加强我区农村宅基地管理的有关事项通知如下。

     一、工作目标

     通过进一步加强我区农村宅基地管理，正确引导农村村民和农村集体合法高效、节约集约使用土地，规范农村宅基地的用地申请和审批；统一、公平、公正地逐步解决历史遗留问题，保障农民和农村集体的合法权益，切实维护农村社会和谐稳定；加强对农村建房的监管，有力推动农民建房、村庄建设的合法化、有序化和规范化。

     二、规范新增农村宅基地的申请和审批

     农村宅基地属于农村集体建设用地，属于农民集体所有。农村宅基地的申请、分配、流转都必须由经济合作社或村（居）民小组在履行民主议定程序表决通过后，逐级上报审批。各镇政府（街道办、管委会）必须指导村集体做好新村用地规划，出具规划方案，并将规划方案送镇、区两级国土、住建和规划部门备案，以作为日后用地审批、报建和验收的依据。国土部门必须严格按照新村用地规划安排建设用地规模。

 新村用地规划不得占用基本农田和生态公益林，尽量少占耕地，如确需占用少量耕地的，必须进行占补平衡；需占用其他林地的，必须申请办理林地使用手续。

（一）农村村（居）民宅基地申请条件。

我区农村新增宅基地的用地申请人必须是本农村集体经济合作社成员，没有成立经济合作社的，必须是本村（居）民小组的农村村（居）民，除此之外，还必须符合如下条件之一：

1.因自然灾害影响，原住宅必须搬迁的；

2.因实施土地利用总体规划、村镇规划、旧村镇改造，原住宅必须调整搬迁的；

3.已达到法定结婚年龄，确需分户建房的；

4.原有宅基地被依法征收后没有另行安排宅基地的；

5.已有旧宅基地者原则上不得申请新的宅基地，如确需申请新的宅基地，经济合作社或村（居）民小组与申请者签订无偿收回协议，必须先将旧宅基地清拆整理后无偿交回村集体，旧宅基地已办有土地证的必须申请注销；

6.法律法规规定的其他情形。

    材料及审批具体按照《佛山市高明区人民政府办公室关于修订〈佛山市高明区农村宅基地管理暂行办法〉的通知》（明府办〔2009〕116号）要求办理。

    （二）农村村（居）民宅基地审批条件。

1.申请使用集体存量建设用地作为新增宅基地的审批。符合农村村（居）民宅基地申请条件者，拟申请使用的土地符合土地利用总体规划和村庄规划且在土地利用现状图上已变更为建设用地或已获得新增建设用地批文的，用地者提出申请，由镇级国土部门组织材料于每年年初（3月底前）和年中（9月底前）分两次逐级上报有批准权限的人民政府，办理集体建设用地使用权审批手续，用地经依法批准后可申请办理不动产权登记。

2.申请集体农用地或未利用地作为新增宅基地的审批。符合农村村（居）民宅基地申请条件者，拟使用村集体非存量建设用地即土地利用现状图上仍为农用地或未利用地作为农村宅基地的，审批条件如下：（1）申请的宅基地在新村规划用地范围之内；（2）申请的宅基地具有建设用地规模。

三、分类解决历史遗留用地问题

根据我区农村宅基地的使用现状和登记发证情况，对已建成房屋的宅基地的历史遗留问题，没有占用市政建设用地、农田和公共基础设施用地的，给予补办用地审批手续。具体办理方式如下：

（一）宅基地的用地标准。

1987年1月至2006年7月31日，荷城街道中心城区的用地标准为80平方米以下，其余的为120平方米以下。2006年8月1日至2009年5月31日，荷城街道中心城区的用地标准为100平方米以下，其余的为120平方米以下。从2009年6月1日起，全区农村宅基地用地标准统一为100平方米以下。

（二）宅基地的土地利用现状已变更为建设用地（以土地利用现状图或影像图为准），且实际已建成房屋的。

1.1987年1月1日之前实际建成房屋的农村宅基地。原户籍或现户籍是高明区户籍的本村（居）民在1987年前已满18周岁、实际使用的宅基地在1987年1月1日之前已建成房屋、至今没有扩大用地面积、未领取土地权利证书的，依申请按房屋基底占地面积补办不动产登记。对建房占地面积超过120平方米的宅基地，在发证时注明房屋翻建的时候，必须将超标的面积退回给集体，按规定面积标准进行重建。

2.1987年1月1日至1998年12月31日实际建成房屋的宅基地。

（1）宅基地面积未超用地标准的。原或现户籍是高明区户籍的本村（居）民提出用地申请，按违法用地处罚标准（参照粤国土资法规发〔2012〕124号文件执行）处以每平方米10元的罚款，镇级国土部门组织补办用地材料报区国土部门审查和区政府审批后，再申请补办不动产登记。

（2）宅基地面积超过用地标准的。原或现户籍是高明区户籍的本村（居）民提出用地申请，镇级国土部门按违法用地处以每平方米10元罚款，超出标准的土地面积按《村规民约》约定的价款补缴有偿使用土地费给本集体经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]，《村规民约》须经本集体经济合作社社员大会表决通过，并报镇政府（街道办、管委会）备案。由镇级国土部门组织用地材料报区国土部门审查和区政府审批后，再申请补办不动产登记。登记发证时按用地标准核发，超标部分面积不纳入不动产权证登记范围，只在不动产登记簿和不动产权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，将超标面积退回给村集体。

3.1999年1月1日至2007年6月30日，由村集体安排使用（或公开中标）实际建成房屋（以土地利用现状图或影像图为准）的宅基地。符合农村村（居）民宅基地申请条件的，可以提出用地申请，报区国土部门办理违法用地处罚手续并缴纳每平方米10元罚款后，由镇级国土部门组织用地材料报区国土部门审查和区政府审批，再申请补办不动产权登记。属于一户多宅的，申请人在与经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组]签订协议，愿意将旧宅基地退回给经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组]，满足一户一宅（指：宅基地面积相加不超过100平方米）的条件，并自行对地上建筑物进行清拆的前提下，同意按违法用地进行处罚后予补办手续：（1）现户籍为农业户口的本经济合作社社员或村（居）民小组成员，缴交每平方米10元的罚款后，补办手续。（2）其余现户籍或原户籍为本村民但不符合农村村民建房申请条件的、或者是宅基地占用面积超过用地标准的，除缴交每平方米10元罚款外，还要按《村规民约》约定的价款补交有偿使用费后，才可以补办手续。登记部门在登记发证时，超标部分不纳入登记发证范围。

4.上述第1.2.3点涉及办理使用存量建设用地手续的宅基地，应由镇级国土部门将需求汇总后于每年年初（3月底前）和年中（9月底前）分两次组织材料报区国土部门审查和区政府审批。

    （三）宅基地土地利用现状是非建设用地，实地已建成房屋的（以土地利用现状图或影像图为准）。该类未办理农用地转为建设用地审批手续的宅基地不适用于使用存量建设用地的类型，必须在符合现行土地利用总体规划和村镇规划情况下，由镇政府（街道办、管委会）、村（居）委会造册登记备案，报经区国土部门进行违法用地处罚后，由镇级国土部门根据用地指标分配情况组织材料于每年年初时一次性逐级上报有批准权限的人民政府办理农用地转用审批手续，经依法批准后可申请办理不动产权登记。

（四）自本通知印发之日起，严禁在非建设用地及未取得建设用地批文的土地上建设房屋，否则由违法当事人自行拆除或由镇政府（街道办、管委会）组织强制拆除，拆除费用由违法当事人承担，并予以处罚。

（五）上述第（二）项涉及办理使用存量建设用地手续的申请材料包括：

1.村民个人申请宅基地的申请书（原件）；

2.所在经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代章]意见，要求说明本户详细人口数、有无宅基地、宅基地使用面积是否超标、宅基地实际建成房屋时间等情况，附经经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代章]讨论同意及村（居）委会审核同意等相关材料（原件）；

3.经经济社成员或村民会议或经济社户代表或村民户代表会议讨论通过、报镇政府（街道办、管委会）以及区国土部门备案的宅基地管理村规民约指引（复印件）；

4.本户户口本及户主、申请人身份证（复印件）；

5.农民宅基地审批表（原件）；

6.现场踏勘调查报告（现场踏勘签字）及勘测定界图[原件，需盖镇级国土部门、经济合作社（没有成立经济合作社的由村、居民小组代章）、村（居）委会公章及申请人签名盖手指模]；

7.证明宅基地已建成房屋的相关资料（用地发生时的土地利用现状图、卫星航片图、房屋现状照片等）；

8.缴纳罚款凭证原件、补缴有偿使用费凭证（原件）；

9.其他需要提交的资料。

所有复印件需盖镇级国土部门、经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代章]、村（居）委会公章。

（六）申请不动产登记发证材料。

1.补办用地申请批复（复印件）及用地审批表原件（1987年前补办的不需提供）；

2.申请人身份证复印件；

3.数字化宗地图一式两份，其中一份须盖镇级国土部门、经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代章]、村（居）委会公章及权属人签名盖手指模；

4.不动产登记申请书及不动产询问表；

5.房屋现状照片，1987年前房屋补办的还需提供宗地权属界线公示照片、经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]证明文件；

6.缴纳罚款凭证原件、补缴有偿使用费凭证原件（1987年前房屋补办不需要提供）。

四、宅基地报建

从本通知印发之日起，利用农村宅基地建房的，原则上一律不得超过4层，建筑总高度不得超过15米。具体规划报建的样式及要求按照规划部门要求执行，超层超高的将严厉查处。在动工建设前，要将房屋设计方案报经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]、村（居）委会审定并加意见后，报镇级国土部门和建设部门审核，再报区规划部门审批。区规划部门组织到现场实施放线，核定地块权属、面积、位置是否准确，镇级建设部门对建设过程进行监管，具体参照区行政服务中心印发的办理房屋施工许可证办事指南和流程进行办理。

五、宅基地流转  

（一）允许已进城落户人员在本集体经济组织内部成员之间有偿退出或转让宅基地。鼓励农村集体经济组织成员出售依法取得的一户一宅之外的农村房屋，房屋所在的宅基地使用权相应转让。在符合宅基地一户一宅申请条件下，允许在本集体经济组织成员范围内进行房屋流转。通过转让农村宅基地上的房屋给本集体经济组织成员，导致土地使用权发生转移，宗地面积不超标准的，由转让双方申请，土地所属经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代章]和村（居）委会同意，由不动产登记部门直接办理土地使用权变更登记手续。土地所属经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]可向转让方计提转让土地的收益，计提比例由经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]集体决策确定并报所属镇政府（街道办、管委会）、区国土部门备案。

（二）农村宅基地有偿退出以当事人取得宅基地的合法与否为前提。

对不合法取得的农村宅基地，原则上应当无偿收回；已领宅基地使用权证，但已闲置两年以上没有建设的，由经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]收回该闲置宅基地，重新进行分配。对合法取得的农村宅基地，集体经济组织可以采取置换、货币补偿等方式协商有偿收回。补偿标准按照报政府备案的村规民约执行，但不得低于广东省征地补偿标准。具体由经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]集体决策并与宅基地使用权人协商确定后组织实施。

（三）土地使用者有偿使用宅基地的土地款以及计提的土地转让收益由经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]收取，统一由镇政府（街道办、管委会）监管。

经济合作社[没有成立经济合作社的由村（居）民小组代理]收取的土地收益                 专款用于缴纳用地报批手续税费、村集体配套设施投入、制定村庄规划、有偿收回宅基地等。

六、本通知由区国土城建水务局（国土）负责解释，自公布之日起实施，实施期限为三年。