关于印发《佛山市高明区推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》的通知

明府办〔2010〕156号

各镇政府、街道办，区政府有关部门、直属有关单位：

    《佛山市高明区推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》业经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请迳向区三旧改造办反映。

                                                            二〇一〇年九月十日

佛山市高明区推进“三旧”改造

促进节约集约用地实施办法

第一章            总则

    第一条 为促进节约集约用地，推动全区产业结构调整和转型升级，加快实施旧城镇、旧厂房、旧村居（以下简称“三旧”）改造，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和市政府办公室《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）的有关规定，结合我区实际，制定本实施办法。

第二条 实施“三旧”改造，应遵循以下原则：

    （一）政府引导，市场运作。各级政府负责制定“三旧”改造专项政策，统一组织，正确引导，加强监管，规范推进；充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。

    （二）明晰产权，保障权益。做好“三旧”土地的调查摸底和确权登记工作，凡在“三旧”改造范围内的土地和房屋，未经确权登记的一律不准实施改造；正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障房屋、土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

    （三）统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对纳入改造范围的要编制控制性详细规划，分阶段、按步骤有序推进。

    （四）节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

    （五）尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾我区发展历史和土地管理政策的延续性，妥善处理历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相结合，严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围，做到公开、公平、公正。

第二章            确定“三旧”改造项目

    第三条“三旧”改造范围包括：

    （一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

    （二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

    （三）布局分散、土地利用效率低下、不符合安全生产和环保要求的工业用地；

    （四）产业“退二进三”企业的工业用地；

    （五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

    （六）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

    （七）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

    （八）因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；

    （九）国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

    （十）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

    （十一）其它经区人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。

    第四条“三旧”改造项目的认定须同时符合以下条件：

    （一）改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和我区产业发展规划及环境保护要求；

    （二）改造项目属于“三旧”改造范围或区政府认定的“节能减排”范围；

    （三）改造项目用地在2007年底前的土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

第三章            编制“三旧”改造规划

    第五条区三旧改造办会同各镇（街道）和有关单位对全区“三旧”用地进行调查摸底，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，建立数据库。

    第六条全区“三旧”改造专项规划由区发展规划统计局会同区三旧改造办统一编制。区发展规划统计局会同各镇政府（街道办）及有关单位根据全区“三旧”改造专项规划编制片区的“三旧”改造控制性详细规划。

    对不具备连片改造条件且没有控制性详细规划覆盖的零星改造地块，或因特殊原因未能纳入控制性详细规划范围内的零星改造地块，各镇政府（街道办）和有关单位须编制可行性研究方案和改造项目修建性详细规划。

    可行性研究方案需确定改造模式、明确改造要求、研究项目与周边关系和地块开发强度、明确改造主体、提出具体可行的实施策略和相关的政策建议等。

改造项目修建性详细规划须符合上层次规划和区“三旧”改造专项规划的要求，应确定土地的规划用途和地块控制指标、明确公建配套规模和位置、提出城市设计内容等。

    第七条“三旧”改造规划按照如下程序报批：

    （一）全区“三旧”改造专项规划，报区政府批准，送市城乡规划局备案。

    （二）“三旧”改造项目控制性详细规划按国家控制性详细规划的送审程序报批。

    （三）零星地块“三旧”改造项目的可行性研究方案和改造项目修建性详细规划按以下程序报批：

    1、镇政府（街道办）或有关单位初步审查；

    2、镇政府（街道办）或有关单位报区政府组织区三旧改造办及相关部门进行评议；

    3、公示（不少于30天）；

    4、镇政府（街道办）或有关单位组织专家评审；

    5、报区政府审批通过。

    （四）上述规划须按规定进行公示、组织听证及经村（居）民表决同意的，应履行相关程序后方可上报审批。

    第八条“三旧”改造项目的规划经批准后原则上不允许调整，如确需调整的，在确保更有利于提高公共环境的情况下，须先向原审批机关提出规划调整申请报告，并经审批同意后方可组织规划调整，调整后的规划方案按原来的程序报批，涉及相关权益人利益的必须按规定公示或举行听证。

    经批准的改造地块的用地功能和容积率等规划指标原则上不允许调整。

第四章            制定年度实施计划

    第九条区三旧改造办会同各镇政府（街道办）及有关单位负责制定“三旧”改造项目年度实施计划。年度实施计划制定和报批的程序如下：

    （一）各镇（街道）或有关单位负责制定本镇（街道）或本单位的“三旧”改造年度实施计划，报区三旧改造办汇总。年度实施计划应包含三类项目内容：

    1、按省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）文件要求打包上报完善历史用地手续的项目；

    2、当年度可启动改造建设的项目；

    3、新增的“三旧”改造项目。

    （二）区三旧改造办负责牵头整理和完善年度实施计划：

    1、区三旧改造办将各镇（街道）和有关单位的年度实施计划转发至相关职能部门征询意见。

    2、区三旧改造办汇总各部门意见，召开协调会对年度实施计划的项目进行复核，提出土地统筹、规划控制、产业发展等方面的要求。

    3、区三旧改造办完善年度实施计划后上报区政府审批。

    （三）区政府审定年度实施计划后，由区三旧改造办予以公布，并将年度实施计划任务分解至各镇（街道）和有关单位，并作为其当年“三旧”改造任务的考核指标。同时，按要求上报佛山市三旧改造办备案。

    第十条年度实施计划经批准后，若须新增项目或调整原有项目的，由所在镇政府（街道办）或有关单位向区三旧改造办提出申请，并按上述程序上报区政府批准后，方可对年度实施计划进行相应调整，并报市三旧改造办备案。

    第十一条年度实施计划公布后，各相关部门要积极配合具体项目的推进实施工作。区三旧改造办负责跟进，定期检查和通报各镇（街道）和有关单位年度实施计划的实施情况，并按《佛山市高明区三旧改造工作考核办法》进行考核。

第十二条“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，其改造方案由区政府审批；“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，改造方案由区政府编制并逐级上报审批。

第五章            “三旧”改造的运作方式

    第十三条旧城镇改造项目可通过政府主导收回收购统一出让土地改造、自行改造、联合（联建）改造和政府引入社会资金改造等四种方式实施。

政府主导收回收购统一出让土地改造方式：政府在实施城市基础设施和公共设施建设或实施城乡规划时，进行旧城镇改造需要调整土地的，涉及的土地使用权和房屋产权由政府依法收回、收购或征收，土地纳入政府储备后按计划使用或通过公开交易方式出让。

    自行改造方式：土地使用权人在拥有改造项目范围内全部土地权属和房屋产权的情况下，可依程序申请按规划进行自行改造。

    联合（联建）改造方式：改造项目范围内，相邻地块的使用权人共同成立项目公司，可依程序申请联合按规划进行自行改造；市场主体与改造项目范围内各地块的土地权利人协商签订土地转让合同，在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造项目范围内的各宗地块及地上房屋建筑，依程序申请取得拆迁许可后，按规划进行集中改造。

    申请自行改造或联合（联建）改造的地块面积原则上要符合以下要求：荷城街道范围内的不少于50亩（含本数），杨和镇、明城镇、更合镇范围内的不少于20亩（含本数）。

    自行改造方式和联合（联建）改造方式的项目改造方案，涉及改变土地用途（包括经营性用途）、延长土地使用年限或较改造前增加容积率的，应按规定程序报请并经区政府批准，结果公示生效后，可免土地收购储备和公开交易，采取协议出让方式出让。协议出让方式操作程序及提交资料按照《佛山市国土资源局“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法》（佛国土资市综〔2010〕35号，见附件9）的规定执行。

    政府引入社会资金改造方式：由政府统一组织实施，在拆迁阶段通过招标的方式引入企业承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；或者在确定开发建设条件的前提下，由政府将拆迁许可及拟改造土地的使用权一并通过招拍挂等公开方式确定土地使用权人。

第十四条旧厂房改造项目可通过政府收回收购改造、自行改造和联合改造等三种方式实施。

    政府收回收购改造方式：对不符合安全生产、环保要求以及未落实生产项目的旧工业厂房，政府将涉及的土地和房产依法收回、收购进行统一改造。对调整为符合国家和我区产业升级要求的生产项目、且已经落实具体项目的，经区政府批准，可采用土地置换的方式进行调整。

    自行改造方式：属于“三旧”改造和“节能减排”项目的旧厂房在符合规划前提下改为经营性用途的，原用地单位可向区三旧改造办申请自行改造。

联合改造方式：旧工业区范围内各土地使用权人可以根据规划要求，制定联合改造方案申请进行联合整体改造。

    自行改造和联合改造的相关规定和办理程序参照旧城镇改造的有关规定办理。

第十五条旧村居改造项目可通过政府征收改造、农村集体自行改造、引进开发商合作改造等三种方式实施。

    政府征收改造方式：因城市建设的需要，政府可征收集体土地及物业进行旧村居开发建设。

    农村集体自行改造方式：经村民（代表）大会表决同意，农村集体经济组织在承诺建新必须拆旧的前提下，可申请对旧村居依照规划进行自行改造。由集体经济组织出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，经区三旧改造办牵头会同有关单位审核同意并报区政府批准后，可免公开交易。

    引进开发商合作改造方式：经村民（代表）大会表决同意，农村集体经济组织可申请引进开发商融资合作推进旧村居改造。发生土地使用权转移的，应按规定办理土地使用权公开交易手续，并缴纳土地出让金。提留给村集体经济组织的土地或房产不须补缴出让金，直接以集体经济组织的名义按划拨土地确权登记。

    上述农村集体建设用地用于房地产开发的，必须经村民（代表）大会表决同意后，逐级报批转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；此类房地产用地转让时（包括联建合建），须按规定通过区招标投标交易中心进行公开交易。

第六章            “三旧”改造土地管理

    第十六条没有合法用地手续且已使用的建设用地，按以下规定完善用地手续：

    （一）用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。

    （二）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。

    （三）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。

    （四）“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日期间的，完善用地手续时用地面积按3元/平方米标准进行处罚。

    第十七条 农村集体经济组织申请将原属农村集体所有、有合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民（代表）大会表决同意的前提下，办理征收手续。

    第十八条 完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年前完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。

    第十九条“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地以及旧村居改造中的空闲地，可一并纳入“三旧”改造。

    （一）现状为建设用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积3亩为标准，3亩以下（含3亩）由区政府处理：属原批文范围的直接确权；不属原用地批文范围而属于集体性质的，由区国土城建水务局审核后报区政府批准给农村集体组织使用；不属原批文范围但无法证明是集体性质土地的，均认定为国有建设用地，由区国土城建水务局审核后报区政府直接批准使用，也可以收回后重新公开交易或以协议方式出让。单块面积超过3亩或多块累计面积大于改造总面积10％的边角地、夹心地、插花地按有关规定办理用地手续。

    （二）现状为农用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积1亩为标准，1亩以下（不含1亩）、多块累计面积小于或等于改造总面积10％的边角地、夹心地、插花地由区政府处理并报市政府备案；面积1亩以上、多块累计面积大于改造总面积10％的边角地、夹心地、插花地按规定办理农地转用、完善用地手续和转为国有土地审批手续，并可在“三旧”改造方案中一并报批。

    第二十条在符合土地利用总体规划和城镇控制性详细规划的前提下，允许通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。置换手续由区国土城建水务局办理。

    第二十一条“三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，报区人民政府批准后实施。

    第二十二条经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

第七章            土地出让金优惠政策

    第二十三条农村集体将国有留用地或集体建设用地转为国有土地自行开发，或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的，转移部分应按规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金。土地出让金全部上缴区财政，在扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费和报批办证等各项费用后，余额的60％由区财政列支，专项用于解决保障被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等。

    第二十四条 旧村居改造涉及区政府通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，在扣除政府收回土地补偿和报批办证等各项费用后，其土地出让纯收益可按60%的比例返还给原农村集体经济组织。

    第二十五条鼓励、支持西江组团（高明东部组团）城市规划范围内效益差、能耗高、污染大的企业搬迁。搬迁企业用地由区政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，其土地出让纯收益可按50％的比例专项用于支持企业发展。

    第二十六条旧厂房改造项目在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

    第二十七条在符合城乡建设规划和“三旧”改造专项规划前提下，经区三旧改造办报区政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。

    第二十八条 属政府产权的公共建筑，不参加容积率计算，不收取土地出让金。

第八章            税收政策扶持

    第二十九条 营业税优惠。凡经区政府批准实施的改造项目，被拆迁人在限期内搬（迁）出改造范围所取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)暂不征收营业税。

    第三十条 个人所得税优惠。对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法或规定的标准取得的拆迁补偿安置款，免征个人所得税。

    第三十一条土地增值税优惠政策。对因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

    第三十二条契税优惠。居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿安置款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿安置款的，对超过部分征收契税。对居民因拆迁调换安置房（均为住宅）同等面积免征契税，对超出面积部分征收契税。

    第三十三条企业所得税优惠。因城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要搬迁(包括整体、部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产，而企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入、处置相关资产所取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

    （一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入（扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后）的余额，计入企业应纳税所得额。

    （二）企业没有重置、改良固定资产、技术改造、购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入后再减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用，所得的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

    （三）企业利用政策性搬迁、处置收入购置或改良的固定资产的，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

    （四）企业从规划搬迁次年起的5年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在5年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

    企业因城市规划搬迁、征用而造成的财产损失，按照《国家税务总局关于印发<企业资产损失税前扣除管理办法>的通知》（国税发〔2009〕88号）规定执行。

第九章            资金管理

    第三十四条对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，区财政要从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

    第三十五条自行改造项目除按规定缴交城市基础设施配套费外，还需缴交改造项目规划范围内相应的园林绿化、市政、公共基础设施配套费用（即总公共费用÷改造项目规划面积×自行改造土地面积=自行申请改造土地承担的相应改造配套费用）。配套费用必须在区政府批准自行改造后60天内缴清。

    第三十六条 农村集体建设用地使用权流转时，土地所有者或使用者应按国家规定缴纳有关税费及一次性缴纳土地流转收益金；集体建设用地使用权流转中实际交易价格低于基准地价的，按基准地价或宗地评估价核收税费及流转收益金。税费的收缴依国家相关规定，土地流转收益金缴纳标准如下：

    （一）流转年限为国有土地使用权出让最高年限的，按基准地价或宗地评估价的3%计收。

    （二）流转年限低于国有土地使用权出让最高年限的，按对应年期的基准地价或宗地评估价的3%计收。

农村集体建设用地使用权再次流转，土地流转方须缴纳土地流转增值费，缴纳标准按增值部分的20%计收。

    政府收取的土地流转收益金和土地流转增值费，实行区、镇（街道）两级分成，实行“收支两条线”管理，统一使用财政部门印制的专用票据，全额缴入区财政专户，镇（街道）分成部分按季度结算返还。

第十章            “三旧”改造工作监督管理

    第三十七条 区纪委机关（区政务监察审计局）负责对本区“三旧”改造工作的执行情况进行监督检查，对区三旧改造办、各镇政府（街道办）和相关职能部门违反本实施办法和相关政策规定的，要及时督促纠正。

    第三十八条 区三旧改造办负责加强对“三旧”改造项目审批后的监督检查工作，发现有实施“三旧”改造责任单位或申请自行改造责任单位借“三旧”改造政策完善历史用地手续但不实施改造的，由区纪委机关（区政务监察和审计局）严肃查处。

    第三十九条 属市场主体实施拆迁的，有关职能部门应加强对拆迁工作的指导和监督，确保社会稳定。

    第四十条  区、镇（街道）财政部门要将“三旧”改造项目资金及时足额拨付到项目有关单位，并严格按照专项资金的管理要求对“三旧”改造项目资金的使用进行监督，确保专款专用。

第十一章 附则 

    第四十一条在市政府办公室《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）发布前，我区制定公布的一系列“三旧”改造政策文件中所规定的优惠政策与《实施意见》和本办法无冲突的仍然适用，若有冲突的以《实施意见》和本办法为准。

    第四十二条本办法由区三旧改造办会同有关部门负责解释。

    第四十三条本办法自发文之日起执行。

    附件：

    1、佛山市高明区“三旧”改造项目认定申请审批表

    2、佛山市高明区“三旧”改造项目土地房产情况一览表

    3、佛山市高明区“三旧”改造项目申请、审批流程

    4、佛山市高明区“三旧”改造项目认定需提交资料

    5、分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续需提交的资料

    6、置换土地报批需提交的材料

    7、“三旧”改造方案（参考格式）

    8、旧村居建设用地改变为国有建设用地申请（参考格式）

    9、佛山市国土资源局《 关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法》（佛国土资市综〔2010〕35号）

    附件1：

佛山市高明区“三旧”改造项目认定申请审批表（正面）

备注：改造后项目类型包括：（1）房地产项目（2）保障性住房（经适房、廉租房、安置房等）（3）工业项目（4）商业物流项目（5）农业项目（6）生态项目（7）文化、创意、设计项目（8）公共设施配套项目（9）综合性项目（属此类改造项目，项目单位须将各类型项目所占用地面积、建筑面积及投入资金比例分别列明细）

佛山市高明区“三旧”改造项目认定申请审批表（背面）

附件2：

佛山市高明区“三旧”改造项目土地房产情况一览表

附件3：

佛山市高明区“三旧”改造项目申请、审批流程

    一、项目单位向所在地镇政府（街道办事处）提交“三旧”改造申请资料，经镇（街道）加具意见后，将“三旧”改造申请审批表、项目改造方案及相关资料报送区三旧改造办。

    二、区三旧改造办审查项目属于“三旧”改造用地范围或节能减排范围，且符合“三旧”改造专项规划和年度实施计划的，则以书面或召开联审会议形式征求区相关部门的意见。

    三、区三旧改造办综合各相关部门意见或联审会议结果，经公示3日无异议后，在7个工作日内上报区政府审核。

    四、经区政府审核后，区三旧改造办在3个工作日内根据区政府审核意见对项目单位作出批复，即区三旧改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件（含项目改造方案）。

    五、区三旧改造办在每月5号前将上月审批确认的“三旧”改造项目报市“三旧”办备案、汇总。

附件4：

佛山市高明区“三旧”改造项目认定需提交资料

    需申报认定为区“三旧”改造项目的，由改造单位提交以下资料：

    一、《“三旧”改造项目认定申请审批表》（见附件1）；

    二、有项目标注的土地利用总体规划图、在2007年底前的土地利用现状图和卫星影像图（或航片、正射影像图）；

    三、项目的用地红线图；

    四、项目的原貌照片（按照佛山市“三旧”改造项目图片留档技术要求提交）。

    五、 项目的改造方案（见附件7），并附《“三旧”改造项目土地房产情况一览表》（见附件2）。

附件5：

分类完善“三旧”改造中涉及的各类

历史用地手续需提交的资料

    一、没有合法用地手续且已使用的建设用地

    （一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，用地确权需具备的资料，除土地登记需提交的普遍性资料，还需另外具备以下资料：

1、确权申请；2、区三旧改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件（包括“三旧”改造项目用地范围示意图）；3、国土资源管理部门证明文件；4、土地利用总体规划图；5、土地利用现状图（包括证明1987年1月1日之前变更的现状图和最新现状图）；6、证明1987年1月1日之前变更的航片或正射影像图。

    （二）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，用地报批需具备以下材料：

    1、政府完善征地手续申请报告；2、征地协议书（原件）；3、违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；4、兑现征地补偿安置的凭证；5、区三旧改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；6、项目的规划意见；7、土地利用总体规划图；8、证明变更时间的航片或正射影像图；9、土地利用现状图（包括变更前后现状图）；10、用地红线图；11、其他需要的材料。

    （三）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间的，用地报批需具备以下材料：

    1、政府用地请示文件；2、一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案）；3、征地听证材料；4、征地协议书（原件）；5、征地预存款证明或兑现征地补偿安置的凭证；6、违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；7、留用地安置的说明；8、劳动部门关于征地社保意见；9、区三旧改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；10、项目的规划意见；11、土地利用总体规划图；12、变更前后对照的土地利用现状图；13、证明变更时间的航片或正射影像图；14、用地红线图、集体土地所有权证；15、其他需要的材料。

    二、农村集体建设用地转为国有建设用地，报批需提供以下材料

    1、用地申请文件；2、农村集体提出自愿改变为国有申请；3、符合《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》中涉及到村民利益事项有关规定的表决意见；4、集体建设用地合法证明（土地证或用地批文）；5、区三旧改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；6、项目的规划意见；7、土地利用总体规划图；8、土地利用现状图；9、用地红线图。

    三、没有合法用地手续且已使用的建设用地，纳入“三旧”改造范围又确需保留为集体土地性质的，收件材料参照本条第一点适当简化，其中：

    （一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，提交材料不变。

    （二）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，需提交如下材料：

    1、完善手续申请报告；2、违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；3、区三旧改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；4、项目的规划意见；5、土地利用总体规划图；6、证明变更时间的航片或正射影像图；7、土地利用现状图（包括证明变更现状图和最新现状图）；8、用地红线图；9、其他需要的材料。

    （三）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间的，需提交如下材料：

    1、政府用地请示文件；2、一书二方案（建设用地呈报说明书、征用土地方案、供地方案）；3、违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；4、区三旧改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；5、项目的规划意见；6、土地利用总体规划图；7、变更前后对照土地利用现状图；8、证明变更时间的航片或正射影像图；9、征地红线图；10、其他需要的材料。

附件6：

置换土地报批需提交的材料

    一、集体建设用地与集体建设用地之间置换

    （一）置换土地申请；（二）村民大会或村民代表大会表决通过材料；（三）置换土地协议；（四）集体土地权属合法证明；（五）区“三旧”办出具确认为“三旧”改造项目的文件；（六）项目的规划意见；（七）土地利用总体规划图；（八）土地利用现状图；（九）其他需要的材料。

    二、集体建设用地与国有建设用地之间置换

    （一）置换土地申请；（二）村民大会或村民代表大会表决通过材料（集体土地部分）；（三）置换土地协议；（四）集体土地权属合法证明；（五）国有土地权属合法证明；（六）区“三旧”办出具确认为“三旧”改造项目的文件；（七）项目的规划意见；（八）土地利用总体规划图；（九）土地利用现状图；（十）其他需要的材料。

    三、国有建设用地与国有建设用地之间置换

    （一）置换土地申请；（二）置换土地协议；（三）国有土地权属合法证明；（四）区“三旧”办出具确认为“三旧”改造项目的文件；（五）项目的规划意见；（六）土地利用总体规划图；（七）土地利用现状图；（八）其他需要的材料。

附件7：

“三旧”改造方案（参考格式）

***（项目名称）“三旧”改造方案 

    根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我***（改造单位名称）拟对位于***（用地位置）的***（“三旧”改造类型）用地进行改造。改造方案如下：

    一、改造地块的基本情况

    改造地块位于***（位置），总面积***平方米（合***亩），土地所有权人为***，土地使用权人为***，使用年限为***年   月***日至***年***月***日。土地用途为***。现作***使用。其中需要完善土地确权的土地面积***平方米，需要集体土地转国有的土地面积***平方米，需要完善征收手续的土地面积***平方米，需要完善土地转功能的土地面积***平方米。

     二、规划情况

    改造地块符合土地利用总体规划、城乡规划，已纳入区“三旧”改造专项规划和***年度实施计划。

    三、土地利用现状情况

    该地块用途为***，为***（单位）自***年***月***日开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积***平方米，容积率为***，年产值***万元。

    四、补偿情况

    改造地块需要完善征收手续的土地，***（单位）于***年***月***日与土地所有权人（农村集体经济组织）签订了征地补偿协议，并于***年***月***日支付了征地补偿款***万元。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置无不同意见。国土资源管理部门已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况；未接受处罚的，表明愿意接受相关处理（处罚））。

该地块改造共需要拆迁旧建筑物***平方米，涉及拆迁补偿资金***万元。

    五、土地拟改造情况

    根据有关规划安排，并按照附表所列类型完善用地手续后，***（改造单位名称）拟投入***万元资金（自有资金或引入社会资金），于***年***月***日至***年***月***日期间进行改造。改造后，该地块将用于***（具体的用途和产业），建筑面积为***平方米，容积率为***，预计年产值达到***万元（或改造后的综合效益）。

    六、土地征收和房屋及有关设施拆迁安排计划

    根据有关规划要求，拟对项目土地征收和房屋及有关设施拆迁的补偿安置计划如下（包括具体实施的改造模式、进度安排、分步骤实施范围、拆迁补偿安置方式、原则和相关配套优惠政策措施等）。

附件8：

旧村居建设用地改变为国有建设用地申请（参考格式）

关于将旧村居建设用地改变为国有建设用地的申请

区国土城建水务局：

    我村位于××（地名）的土地已列入高明区“三旧”改造规划，属于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村居改造，现用途为××。为实施规划改造，经过村民大会（或村民代表大会）2/3以上人员同意，我村申请将旧村居改造涉及的村庄建设用地××公顷改变为国有建设用地。待各级政府批准征为国有后，根据城乡规划的要求，该宗土地将作为××用途，由××（单位名称）组织改造（或由我村使用）。

××镇（街道）××村委会（盖章）

法人代表：×××（签名）

年    月    日

附件9：

佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地

协议出让的操作办法

（佛山市国土资源局2010年4月29日以佛国土资市综〔2010〕35号发布

自2010年5月10日起施行）

     为规范“三旧”改造中协议出让土地行为，统一程序，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，完善监督管理措施，增加国土资源管理透明度，做到“全面探索，局部试点，封闭运行、结果可控”，坚决避免出现“搭车”现象，根据《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》以及《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等文件规定，特制定本办法。

    一、本办法适用范围

    “三旧”改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，按照《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）文件要求进行确认为“三旧” 改造项目并且经区以上人民政府批准自行开发改造的，其国有建设用地由国土资源管理部门采取协议出让方式将土地使用权在一定年限内出让给原土地使用权人，原土地使用权人支付相应土地使用权出让金。“三旧”改造项目自行开发国有建设用地的协议出让行为按照本办法执行，各区结合实际具体实施并加强监督管理。

    二、“三旧”改造国有建设用地协议出让程序

    （一）申请。

    1、前提条件。

    原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请自行改造；若改造范围内有多个地块使用权人，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合申请自行改造；或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同及相应房产转让合同（须经土地、房产交易机构审核），在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑，对收购的地块取得拆迁许可或自行拆除地上建筑物后申请自行改造。以上“三旧” 改造项目用地申请自行开发改造并经区以上人民政府批准的，可向国土资源管理部门申请办理协议出让手续。

    2、提交材料。

    以“三旧”改造项目单位为申请人向区国土资源管理部门提出申请，提交下列材料：

    （1）土地协议出让申请书；

    （2）土地权属人身份证明或法人资格证明(营业执照、组织机构代码证等)；

    （3）授权委托书；

    （4）受委托代理人身份证明；

    （5）《土地使用权证》或土地权属来源证明及地上物产权证明（市场主体收购改造的需提供收购变更后的土地证及地上物交易证明；集体土地转国有改造的需提供转用批文）；

    （6）自行改造项目用地的宗地图；

    （7）规划部门意见；

    （8）区以上“三旧”办出具的“三旧”改造项目认定和批准自行改造的有关批准文件（按照佛府办〔2009〕261号文件要求申请并经政府有关部门批准）；

    （9）自行改造方案（按照佛府办〔2009〕261号文件要求经政府有关部门批准）；

    （10）环保部门出具的环境影响评价批复文件；

    （11）其他相关材料。

    （二）受理。

    收到申请人提交的申请材料，填写《收件单》出具回执。不符合条件和程序的申请，说明原因，不予受理。

    （三）审查。

    对材料进行审查，审查申请的用地是否符合市、区规定的“三旧”改造协议用地范围、提交的资料是否符合要求等，发现申请人资料不齐全或者不符合法定形式的，应及时要求申请人补齐全部资料，若申请人不在规定时限内补齐资料的，作退件处理。

    （四）地价评估。

    公开抽签委托中介机构对拟协议出让土地进行地价评估，出具地价评估报告。

    （五）地价确认或会审。

    国土部门根据基准地价系数修正后的标定地价和委托评估结果，以两者最高价款确定为应缴地价款。如果情况特殊，决定不采用两个价款的最高者作为出让地价款的，需进行会审，由会审小组集体决策后报区以上人民政府批准。

    （六）拟定协议出让方案、出让合同。

在确定协议出让土地价格的基础上，核定土地出让金额，依据规划设计条件和改造项目单位的自行改造方案等拟定协议出让方案、出让合同。

    （七）区以上人民政府审批协议出让方案。

市或区国土资源行政主管部门按照规定上报具体协议出让方案，由市或区人民政府进行审批。

    （八）签订出让合同，公布出让结果。

    根据市或区政府批准的协议出让方案，市或区国土资源行政主管部门与改造项目单位签订新的《国有建设用地使用权出让合同》。填写土地出让金缴纳通知单，转送服务窗口，由服务窗口通知申请人缴交土地出让金以及土地契税。《国有建设用地使用权出让合同》签定7日内，将协议出让结果在土地有形市场（市或区国土资源行政主管部门政务网站）、中国土地市场网上向社会公布，接受社会监督。

    （九）办理土地登记。

    申请人按照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。

    （十）资料归档。

    出让手续办结后，应对宗地协议出让过程中的各环节相关资料进行整理，并按规定归档。

    三、“三旧”改造国有建设用地协议出让办理时限

自资料齐全受理之日起15个工作日内完成（不含地价评估和上报市或区政府审批时间）。

    四、本办法自2010年5月10日起实施

主题词：城乡建设 三旧改造△ 办法 通知