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关于《佛山市高明区关于进一步推进“三旧”改造工作的实施意见(试行)》的政策解读

  为提升我区“三旧”改造水平,大力推进节约集约用地,促进存量建设用地“二次开发”,盘活存量土地,优化土地资源配置,根据相关法律法规条例和上级文件精神,区国土城建和水务局在充分调研、反复论证的基础上代区政府草拟了《佛山市高明区关于进一步推进“三旧”改造工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》),现将起草《实施意见》的有关情况说明如下:

  一、出台背景:

  近年来,省、市陆续出台一系列关于实施“三旧”改造的纲领性文件,对“三旧”改造工作起到了较好的推动作用。我区现行的“三旧”改造工作指导性文件相对滞后,为切合工作实际需要,充分调动原土地权利人或市场主体参与改造的积极性,我区亟需制定并出台新的“三旧”改造项目实施办法,解决以下问题:

  (一)解决制约我区“三旧”改造工作的瓶颈问题。

  目前“三旧”工作总体进度缓慢,面临的一些难题有集体建设用地手续的完善、工改商项目涉及的协议出让、政府引入社会资金改造、土地出让收益补偿分配、改造项目涉及的控制性详细规划或单元规划编制等一系列问题,需研究制定切实可行的政策措施,完善“三旧”改造项目的入库条件,以求突破我区“三旧”改造工作的瓶颈。

  (二)制定我区“三旧”改造的优惠政策。

  现阶段,我区的“三旧”改造利益共享机制不健全,政策优惠扶持力度不大,造成原土地权利人或市场主体参与到“三旧”改造工作的积极性不高,“三旧”改造工作整体难以推进。需出台配套的规划政策、土地出让政策、财政政策、产业引导政策等,鼓励扶持原土地权利人或市场主体参与“三旧改造”,释放政策红利,并统筹兼顾好政府、集体、土地权利人和市场主体等各方利益。

  二、主要亮点:

  《实施意见》结合我区的“三旧”改造工作实际,参照《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府[2016]96号)、南海区2015出台的《佛山市南海区关于进一步推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见的通知》(南府办〔2015〕53号)等文件,对我区已出台实施的《关于印发〈佛山市高明区推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法〉的通知》(明府办[2010]156号)进行重新修改完善,主要亮点体现在以下方面:

  (一)增加土地出让收益补偿分配政策

  我区原有的三旧改造政策对土地出让收益补偿分配的对象只局限于集体经济组织,且具体分配比例没体现区域差异性,对此,《实施意见》规定:“三旧”改造项目涉及收回公开出让的,土地出让收益按一定标准在区、镇政府(街道办、管委会)和原土地使用权人之间进行分配。

  1.原土地使用权人土地出让收益补偿按土地出让收益进行阶梯式分配,具体标准如下:

  (1)土地出让成交单价不高于300万元/亩部分(含300万元),对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的45%。

  (2)土地出让成交单价高于300万元/亩但不高于600万元/亩部分(含600万元),对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的30%。

  (3)土地出让成交单价高于600万元/亩但不高于900万元/亩部分(含900万元),对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的10%。

  (4)土地出让成交单价高于900万元/亩部分,对原权利人的土地出让收益补偿标准为该部分的土地公开出让成交价的5%。

  (5)土地出让设定最高限制地价,当报价达到最高限制地价后竞买方式转为竞配建物业面积时,原土地使用权人不参与配建物业的分配。

  土地出让收益补偿分配比例的制定是基于粤府【2009】78号文件精神,土地出让纯收益可按不高于60%的比例,依照有关规定专项用于支持企业发展。

  (二)补充自行改造项目土地出让金补交标准的内容

  《实施意见》对自行改造项目作出以下规定:“三旧”改造项目中,在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下,原土地使用权人拟拆除重建自行改造的,涉及国有建设用地改变土地用途(包括土地二级分类用途改变)、延长土地使用年限、增加容积率的,经区政府同意可采取协议补办出让的方式办理。”此前省、市两级都没有针对“三旧”改造项目的土地出让金补交政策,而我区“三旧”改造自行改造补交出让金的标准也一直按照佛府【2010】95号文进行计收,按照我区现行的土地出让金补交标准,原土地使用权人自行改造的成本过高,为降低自行改造的成本,合理分享收益,根据省府96号文件精神“健全“三旧”改造利益共享机制”,进一步刺激土地原权利人和市场主体参与改造的热情,我区参照南海区的实施办法,将三旧改造自行改造项目土地出让金补交标准作出调整,将原来改变土地用途的补缴标准:土地出让金=(新用途土地市场价格-原用途网格点基准地价剩余年限值的余额)×60%调整为:土地出让金=(新用途土地市场价格 - 原用途土地市场价格剩余年限值的余额) × 50%,而其它两种延长使用年限,增加容积率项目补缴出让金比例也参照此公式作出相应调整,补交的比例由原来的60%调整为50%。

  (三)“三旧”改造项目的规划管控进一步完善细化

  《实施意见》对原有的“三旧”改造政策涉及的“三旧”改造专项规划内容进一步细化,并增加了“三旧”改造项目需编制控制性详细规划或单元规划、保证公益性用地供给落实、“三旧”改造项目实行容积率奖励等。

  (四)完善政府引入社会资金改造及旧村居土地前期整理的内容

  目前,我区重点片区三旧改造项目以政府主导收回收购统一出让的改造方式为主,在土地出让前期的征收及土地整理阶段,政府面临着融资难、人员不足、工作推进缓慢等问题。《实施意见》对引入社会资金改造方式及旧村居引进开发商合作改造模式的内容进行修订,希望通过政策引导,形成重点片区及旧村居的“三旧”改造项目政府主导,适当引入市场机制,鼓励原土地权利人和投资商参与到土地前期整理,保障原权利人和投资商的合理收益,形成“三旧”改造的利益共享机制。

  (五)建立“三旧”改造项目退出机制

  《实施意见》规定:对“三旧”改造项目实行动态管理,建立项目退出机制。项目用地需进行公开交易、补办出让或集体建设用地流转手续的,自认定之日起,三年内未办理上述手续,项目认定批复自动作废;项目用地不需要办理上述手续的,自认定之日起,两年内未领取《建设工程施工许可证》,项目认定批复自动作废。项目重新启动时,需再次办理认定手续。”,该条文规定有利于对“三旧”改造项目更好地实现批后的监督监管,进一步加快我区“三旧”改造项目的开发进度。

                             佛山市高明区国土城建和水务局

                           2017年11月14日