佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市高明区提高工业用地利用效率支撑高质量发展实施办法》的通知

主动公开                                                                        明府办函〔2023〕22号




  佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市高明区提高工业用地利用效率支撑

  高质量发展实施办法》的通知


各镇政府、街道办,区政府有关部门、直属有关单位:

  《佛山市高明区提高工业用地利用效率支撑高质量发展实施办法》已经区政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行过程中遇到问题,请径向自然资源分局反映。




                                                                       佛山市高明区人民政府办公室

                                                                            2023年6月20日




  佛山市高明区提高工业用地利用效率

  支撑高质量发展实施办法


  第一章  总则

  第一条(目的意义)

  为全面贯彻新发展理念,转变土地低效利用方式,盘活存量建设用地,保障工业用地高效供给,提高土地利用效率,支撑全区经济健康高质量发展,根据《节约集约利用土地规定》(中华人民共和国自然资源部令第5号)、《佛山市人民政府办公室关于提高土地利用效率支撑高质量发展的实施意见》(佛府办函〔2022〕49号)等相关规定,结合我区实际,制定本办法。

  第二条(总体要求)

  按照“严控总量、盘活存量、激活增量、分类处置、提质增效”的要求,处理好增量土地与存量土地的关系,优先使用存量建设用地,全力整治存量低效工业用地,提高存量工业用地利用效率,加大力度处置批而未供和闲置土地,挣取新增用地指标,大力实施城乡建设用地增减挂钩、农村建设用地拆旧复垦,做好工业项目用地服务保障,促进土地高效利用。

  第三条(工作目标)

  从2022年到2024年底,全区整治提升低效国有工业用地面积1.3万亩以上,强力推进存量工业用地再开发利用,提升我区国有工业用地集约利用水平,优化产业结构、提升企业经济贡献能力。

  从2022年到2024年底,消化处理1万亩批而未供土地,其中整理出2100亩可供项目落地的储备用地;处置6000亩闲置土地,释放可利用土地空间,争取新增建设用地指标。


  第二章  规划管理

  第四条(产保区划定)

  全区划定106平方公里工业集聚区,划定53平方公里以上工业用地保护红线,重点保障优质连片产业空间供给,促进产业空间优化重构。新建工业项目除因安全生产、工艺技术等特殊要求外,原则上应当进入工业集聚区生产建设。

  第五条(控规调整)

  部分相对分散且位于开发边界内的集中建设区域,根据发展需求,由区自然资源部门向市级申请重新划定控制性详细规划编制单元范围线,编制小型控制性详细规划支持开发建设。

  工业用地保护红线范围内,土地用途有需要进行调整的,可将工业用地红线的调整和详细规划的修改同步编制、合并审批,并纳入自然资源相关管理系统动态管理。

  第六条(加强用途管制)

  规范土地用途管制,提升产业用地利用效益,对位于城镇开发边界范围内,规划用于工业、商业、住宅、娱乐等经营性用途的地块,原则上在办理农转用的同时一并办理征收手续。对位于城镇开发边界范围内,已完善农转用手续且涉及经营性用途的集体建设用地,按以下情况分类办理:

  (一)规划用于工业用地用途的地块,需交由属地镇(街道)统租或落实项目并经镇(街道)投促会审核同意,方可办理集体建设用地首次登记或供地手续;

  (二)规划用于商业、住宅、娱乐等其他用途的地块,需经属地镇(街道)领导班子讨论同意,方可办理集体建设用地首次登记或供地手续;

  (三)本办法印发前已建成使用的,原则同意办理集体建设用地首次登记手续,待原租约到期后,须按本条(一)(二)款程序审核同意后,方可进行集体建设用地流转。


  第三章  存量低效工业用地整治提升

  第七条(存量低效工业用地范围)

  本办法所指的存量低效工业用地包括以下类型:

  (一)用地容积率低于1.2[实业类,2018年(含)以前出让的低于0.8]或1.8(出租类);建筑密度低于规划条件约定,或虽无规划条件约定但低于35%的开发利用低效产业用地;

  (二)近三年税收平均值低于5万元/亩的经济产出低效用地;

  (三)经区低效产业用地整治提升工作领导小组认定的其他低效产业用地。

  对符合上述标准,但属于产业链配套、技术研发能力强、成长性好、用工量大,或项目所在行业控制值相对较低的项目,实行“一事一议”。

  认定标准可根据整治提升工作实际推进情况,持续研究优化完善和动态调整。

  第八条(权属人自主改造)

  在符合规划的前提下,鼓励权属人通过自主改造提高工业用地利用效率。权属人同意自主改造的,由区产业招商部门核定改造后新引入项目相关投资指标,由属地镇(街道)与权属人签订监管协议,区自然资源部门按新出具的规划条件与权属人签订出让合同补充协议,重新约定开发建设期限。已纳入我区历年低效用地整治并经盘活的项目,可按此规定执行,引入项目的相关指标需符合当年盘活标准,相关地块开发建设期限以属地镇(街道)与权属人签订的投资协议或监管协议为准。

  《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号)印发之后出让且已签订监管协议的工业用地,若其容积率、投资强度等主要经济指标未达到原出让合同及监管协议约定的,须严格依法依约进行处置。

  第九条(整体转让和分割转让工业用地)

  停建停产类、淘汰类、待整治类工业用地,鼓励权属人通过整体转让方式盘活工业用地。

  未开发建设部分的存量工业用地能满足规划分宗要求的,经区产业招商部门审核确认,权属人已经落实生产项目并符合相关产业发展的要求后,允许依法办理土地使用权分割转让。

  转让前,由区自然资源部门、属地镇(街道)分别对出让合同、监管协议进行履约复核;区产业招商部门对新受让人拟引进的产业项目进行审核。签订转让协议后,属地镇(街道)与新受让人签订监管协议,区自然资源部门与新受让人签订出让合同补充协议,完成协议签订的方可办理土地使用权转移登记。

  第十条(股权转让监管)

  由区市场监管局牵头,会同区税务、产业招商等部门建立沟通协作机制,加强对股权转让的联合监管,防止通过股权转让的方式变相实施土地使用权转让交易。

  第十一条(产业调整)

  经区产业招商部门核定原产业项目已不符合我区经济发展要求,鼓励权属人申请调整产业项目,由属地镇(街道)和区投资促进领导小组工作会议(以下简称“区投促会”)负责产业项目调整事项的审核工作。

  第十二条(提高容积率)

  以出让方式供应的存量工业用地,在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限的情形下,允许提高容积率且不需要补缴土地出让价款。由集体经济组织自行开发的国有工业用地提高容积率的,可维持划拨性质,不计收划拨价款。提高容积率需调整规划条件的,区自然资源部门应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议。

  第十三条(提高配套设施比例)

  整治提升的低效工业用地面积达15亩或以上的工业项目,经区自然资源部门审核批准,允许配套设施计容建筑面积占比标准提高到15%;由权属人提出申请,经属地镇(街道)初审,区投促会认定的新产业工业项目,配套设施计容建筑面积占比标准可提高到20%。

  第十四条(鼓励新兴产业发展)

  为加快产业结构调整和转型升级,对于利用存量工业厂房发展新产业、新业态的项目,如传统工业企业转为先进制造业企业或新兴产业,制造业与文化创意、科技服务业等融合发展的,经区政府批复同意后,可在5年的过渡期内继续按原用途和土地权利类型使用土地。过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的、不属于经营性房地产用地的,可按新用途、新权利类型、市场价格,以协议方式办理。

  第十五条(房屋产权分割转让)

  允许符合条件的存量工业用地使用权及房屋所有权分割转让。产业用房分割、分割转让应当按幢、层、套间等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间,最小的房屋套间分割建筑面积不得低于500平方米,分割后的工业用地和房屋须用于引进工业项目,受让方须为中国境内合法注册的制造业企业法人,并经属地政府招商部门牵头组成的联合审核小组审核同意。分割转让后原权利人自留的产业用房建筑面积占未分割转让前产业用房确权登记总建筑面积的比例不得低于20%。高标准厂房和工业大厦,分割转让的自留比例不受限制。受让后的商品厂房自完成分割转让(转移)不动产登记之日起5年内不得再次转让。

  第十六条(控规调整容缺受理)

  工业用地使用权划拨或出让后,因提高产业效能需要变更容积率、建筑密度等规划指标的,若拟变更的规划指标符合现行法定的控制性详细规划的,可按现行法定控规变更规划条件,并与土地使用权人就规划条件变更签订土地使用权划拨(出让)补充协议。若拟变更的规划指标不符合现行法定的控制性详细规划的,应启动控制性详细规划调整,控制性详细规划方案经专家评审会评审通过后,可先行按在编的控制性详细规划方案出具规划条件,并与土地使用权人就规划条件变更签订土地使用权划拨(出让)补充协议。

  第十七条(宗地合并开发)

  支持工业用地宗地合并连片开发。鼓励企业对相邻工业宗地整体收购后实行合并连片、统一规划、集中开发。


  第四章  批而未供与闲置土地处置

  第十八条(批而未供的划拨用地处置)

  公共管理与公共服务设施用地、交通运输用地、特殊用地等拟通过划拨方式供地的,各用地单位要加快申请办理划拨手续。对于道路绿化带、安全间距等代征地以及不能利用的边角地,确实无法按宗地单独供应的,可将《国有建设用地划拨决定书》直接核发给政府有关部门。

  第十九条(批而未供的工业用地处置)

  批而未供的工业用地,未落实项目的,应加大招商推介力度,区产业招商部门应优先使用批而未供的工业用地进行招商。

  第二十条(嘱托注销集体所有权)

  对已合法办理土地征收批准手续导致全部或部分集体土地所有权消灭的,区自然资源部门要依据土地征收批准文件等,报请区政府出具嘱托文件后,依职权办理集体土地所有权注销或变更登记。同时,各镇(街道)也可以组织有关农民集体申请办理集体土地所有权注销或变更登记。

  第二十一条(闲置土地处置)

  经认定为闲置土地的工业用地,按照《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)和我区闲置土地处置政策进行处置。


  第五章  创新产业用地供应方式

  第二十二条(灵活土地供应方式)

  强化土地要素保障,鼓励采取弹性年期出让、先租后让、租赁土地等方式差别化供应土地,降低市场主体的土地取得成本,避免土地资源浪费和闲置。

  第二十三条(“标准地”供应)

  区政务数据局应组织对工业集聚区开展区域评估,区域评估主要包括压覆重要矿产资源查询、环境影响评价、节能评价、地质灾害危险性评估、地震安全性评价、气候可行性论证、洪水影响、水资源论证、水土保持评估、文物考古调查勘探、雷电灾害评估等事项。供应具体地块时,区自然资源部门会同相关部门依据“标准地”控制指标体系、区域评估结果及相关规划要求,综合确定合理可行的规划条件及控制指标,纳入供地方案。

  第二十四条(“带项目”出让)

  对于市场需求建议、招商引进的工业项目,由区产业招商部门会同相关产业主管部门对项目的必要性、可行性、建设内容、建设规模等进行论证,提出产业准入条件、履约监管要求、产业监管协议等,由区自然资源部门纳入供地方案,实行“带项目”招标拍卖挂牌供应。

  第二十五条(“带方案”出让)

  在工业用地使用权出让前,属地镇(街道)先行委托有资质的设计单位编制用地的建设工程设计方案、施工图设计方案,经区自然资源、住房水利等部门审定后,由区自然资源部门将上述方案纳入供地条件。

  第二十六条(标准化厂房建设)

  支持标准化厂房建设,鼓励区内国有企业参与标准化厂房建设,建设一批主导方向明确、土地使用效率高的标准化厂房,引导中小微企业集聚进入标准化厂房。


  第六章  “工改工”项目扶持

  第二十七条(降低“工业改工业”门槛)

  充分利用“三旧”改造政策完善历史用地手续,对2009年12月31日前已建设使用,规划用途为工业,且确需实施升级改造的现状工业用地,可按规定纳入“三旧”改造标图建库范围,不受上盖物占地比例限制。上述用地无合法用地手续的,可按照“三旧”改造政策完善用地手续,但在土地有偿使用合同中必须明确约定将工业用地改变为其他经营性用途的,由政府无偿收回土地使用权。

  第二十八条(“工改工”地价计收优惠)

  “挂账收储”公开出让类项目,按公开市场成交价的98%补偿原土地权属人。协议出让类项目,在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年期情形下不计收地价。改造前为国有划拨用地、集体建设用地、未完善供地手续以及集体权属“三地”等转为国有用地出让的,按工业用途土地市场价格的40%计收地价。


  第七章  优化审批服务

  第二十九条(完善“三旧”用地手续报批)

  优化完善“三旧”用地手续报批的程序,大力缩短用地报批时限。申请主体作出拆除地上建筑物承诺后,即可启动用地手续报批工作。在用地报批材料经佛山市建设用地审批(审核)联席会议审议通过后3个月内,如申请主体已拆除50%以上的承诺拆迁量,或对因组织生产等原因确实难以完成进行专题说明后,可申请用地批准文件。

  自行改造协议出让项目,在申请主体完成拆除50%以上的承诺拆迁量,属地镇(街道)、区自然资源部门与申请主体签订三方协议后,可办理土地出让手续;余下的建筑物,应严格要求申请主体按照协议期限完成拆除,不得作为土地出让后新开发建设的建筑物。

  第三十条(转让工业用地预告登记)

  对于已经取得不动产权属证书但未完成开发投资总额25%的工业用地转让的,允许办理预告登记。允许持预告登记凭证的预告登记权利人作为申报主体向区自然资源、住建水利、生态环境、消防救援大队等部门申请办理用地、规划、建设、环保和消防等审批手续。

  已办理预告登记的工业用地在完成开发投资总额的25%以上后,允许预告登记权利人申请转移登记。转让方存在违约行为或涉及闲置土地的,在申请办理不动产转移登记前须依法依规依约处理到位。

  开发投资额的认定,以有资质的中介机构出具的审计报告或评估报告为依据。

  第三十一条(实施承诺制审批)

  对全区新建工业项目(重污染、高环境风险、高安全风险、严重影响生态的项目除外)核发建设工程规划许可证全面实施告知承诺制。实施告知承诺制的项目,由企业承诺设计方案符合规范要求,区自然资源部门受理后开具缴款通知书并同步组织批前公示,企业缴纳完城市基础设施配套费后,区自然资源部门即核发《建设工程规划许可证》。

  第三十二条(交付即交证)

  推动不动产登记便民化,提升营商环境,推行从土地交付到土地首次登记、从竣工验收到房地一体首次登记的不动产登记服务,实施“交地即发证”“验收即发证”。


政策解读:《佛山市高明区提高工业用地利用效率支撑高质量发展实施办法》编制说明


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