佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市高明区进一步规范农村宅基地管理实施方案》的通知
明府办〔2026〕5号
各镇政府、街道办，区政府各部门、直属各单位：
《佛山市高明区进一步规范农村宅基地管理实施方案》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向区农业农村局反映。
佛山市高明区人民政府办公室
2026年7月29日
佛山市高明区进一步规范农村宅基地管理实施方案
为加强我区农村宅基地管理，提高土地资源利用效率，推进新型村民住宅建设，更好满足农村居民宅基地使用需求，盘活利用闲置宅基地资源，发展集体经济，拓宽农民增收渠道，建设宜居宜业和美乡村，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，结合我区实际，制定本方案。
一、工作原则
（一）坚持规划先行。以科学适用的村庄规划为基础，保留原有良好乡村肌理，与乡村产业发展规划相匹配，注重绿色发展。
（二）坚持村民主体。充分尊重村民意愿，调动村民参与的积极性和主动性，切实保护村民合法权益，增加村民收入。
（三）坚持分类指导。充分考虑各村区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承等，因地制宜、因村施策，循序渐进、稳步推进。
（四）坚持公平公正。所有村集体经济组织成员平等享有“一户一宅”、户均占地不超过100平方米的权利。对于现有宅基地未能满足居住需求的，分步分批，逐步解决；对于现使用宅基地超出规定的，有序消化整改。
（五）坚持守住底线。严守宅基地集体所有不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线，符合国家、省、市关于宅基地管理、国土空间用途管制和传统村落保护等法律法规和政策规定。
二、高质量编制新一轮村庄规划
（一）村庄规划要符合村庄发展实际，指引村庄规范建设
以行政村（社区）为单位，在充分调研基础上，高质量组织编制新一轮村庄规划（或制定“通则式”管理规定；城中村、城郊村等已被相关控制性详细规划覆盖的除外）。充分考虑村庄分类和发展需求，重新规划村庄布局，选择较优区位统一规划集中建房，优化村庄生产、生活、生态空间。全面推进乡村规划许可证的颁发，村民严格按照规划条件建设宅基地房屋，确保新建房屋符合村庄规划，村民依法获得不动产权证。
（二）村庄规划要满足整村宅基地用地需求，并预留一定发展空间
在编制镇级国土空间规划时，应安排不少于10%的新增建设用地规模，重点保障乡村产业发展用地。在编制村庄规划时，要对整村宅基地用地规模进行科学测算，在满足“一户一宅”（户均占地不超过100平方米）的情况下，按一定比例预留建设发展空间，用于本村宅基地腾挪建设空间或公共服务设施、乡村产业发展建设等。
（三）依据村庄规划，统筹安排落实宅基地用地规模
依据新一轮村庄规划，统筹安排落实好宅基地用地规模，保障村民宅基地用地需求。及时兑现对征地村返还宅基地的承诺，积极化解全区宅基地历史欠账问题。
三、满足新增宅基地、改扩建用地需求
采取“建新退旧、旧地整合建新”的宅基地腾挪模式，即利用本村新增宅基地发展空间满足一部分新增宅基地建设需求，新建住宅户将旧村宅基地退回村集体，由村集体对旧村宅基地重新整合规划，再满足一部分新增宅基地、原址改扩建需求，形成良性循环。逐步解决原有宅基地面积小、一户分散多宅等问题，更好地满足村民建设优质宜居住宅的需求。
（一）新增宅基地发展空间利用、管理
1.新增宅基地用地根据可建数量、申请人数做好建设规划及分配方案。新增宅基地用地包括村庄规划预留的宅基地发展空间、现状空闲村庄建设用地（旧村场、未分配的原有宅基地用地等）。做好新增宅基地用地建设规划，包括单宗宅基地占地面积（不超过100平方米）、道路规划、建设标高、给排水、电力通信、房屋朝向，与旧村相协调的统一建筑风貌形式、颜色等。
分配方案参考以下执行：
（1）新增用地能满足新申请宅基地需求：可直接分配，宅基地具体位置可采用抽签形式确定。
（2）新增用地不能满足全部新申请宅基地需求：按申请人申请的先后顺序确定分配对象，再以抽签形式确定具体位置；组织申请人统一申请无法确认先后顺序的，以抽签形式确定分配对象及具体位置。
（3）有偿取得方式：在全面保障村民宅基地用地需求的前提下，针对部分综合条件较好的宅基地，可通过有偿取得的方式向符合条件的申请人分配（具体取得方式由村集体结合实际自行研究确定；有偿取得方式以外的宅基地采取直接分配或抽签形式确定）。有偿取得方式所获收益归村集体，用于弥补新增宅基地用地“三通一平”等土地整理费用或本村发展建设支出。
上述分配方案经本村集体经济组织成员大会表决通过后实施。
2.在村新增宅基地发展空间取得新分配宅基地的，其在旧村原宅基地（一处或多处）须全部退回村集体。
（二）旧村宅基地重新整合利用
1.可整合利用的类别
（1）村民申请到新宅基地后退回村集体的旧宅基地。村民申请新的宅基地时，必须同步提交与村集体签订的旧房屋限期拆除、退回旧宅基地协议（原则上在取得新宅基地后不超过2年）。在取得新宅基地后，按期拆除旧房屋，将旧宅基地退回村集体，并向不动产登记部门申请注销原不动产权证，再依法申请办理新建住宅不动产权证。
对于历史上已在村新增宅基地发展空间（新村）取得新分配宅基地，但在取得宅基地时未按规定退回其在旧村的原宅基地（一处或多处）的，必须严格执行“一户一宅”规定，将其在旧村原宅基地（一处或多处）统一全部退回村集体，仍未注销原产权证的需一并注销原不动产权证。
（2）村民闲置宅基地兑换“地票”后退回给村集体。长期荒废不住或面积小、居住体验不好的闲置宅基地，鼓励交回给村集体，兑换“地票”（即新宅基地申领凭证，由镇政府〈街道办〉颁发），待需要重新建房或有合适宅基地时再向村集体申请，村集体在组织分配新增宅基地用地时优先分配给持“地票”的申请人。
（3）“一户多宅”的总面积超出部分（占地总面积超出100平方米的）宅基地（含地上建筑）。对于经调查核实属违法违规占用和建设的，须无条件无偿退回村集体。对于属历史遗留或继承等原因造成“一户多宅”的，鼓励权属人自愿退回给村集体，村集体可给予一定经济补偿。权属人在改建、翻建现有住宅时，占地面积不得超出100平方米，超出部分应退回村集体。
（4）村民自愿退出的宅基地、废弃宅基地。对进城落户、自愿退出农村宅基地的村民，在确保其拥有固定住所和符合“一户一宅”规定的前提下，由村集体给予一次性补偿，宅基地由村集体收回。补偿资金来源于宅基地有偿分配收入或宅基地盘活开发利用收入等。
对于权属人自然消亡或因故消亡，宅基地上房屋无人继承又无人受遗赠的（受遗赠人原则上应为本集体经济组织成员），以及长期废弃无人认领的宅基地，由村集体经公示无异议后收回。
2.整合利用方式
（1）对退回村集体的各类宅基地进行重新整合、规划和分配利用。对退回村集体的各类宅基地原有不动产权证予以注销。对原零散小块的宅基地进行“相邻合并”；对退回宅基地能够整合形成连片的，进行连片整合，将原宅基地用地、原旧住宅之间的巷道用地、周边其他闲置建设用地进行连片重新规划，按单宗不超过100平方米重新划定新宅基地地块，分配给符合条件的新申请人。
（2）分配方案参照前述方式执行。
四、闲置宅基地、闲置住宅盘活利用
（一）盘活利用的对象
1.前述旧村宅基地“可整合利用的类别”涵盖的四类对象（以下简称A类）。
2.其他情况村民没有长期居住使用的宅基地、闲置住宅（以下简称B类）。在村庄宅基地规划范围内建造、产权合法清晰，因村民长年外出工作、居住，长期或季节性闲置的住宅及其附属设施。
（二）盘活利用方式
1.优先满足村民新申请宅基地需求（A类）。具体按前述操作办法执行。
2.满足本村公共设施、基础设施建设用地需求（A类）。村集体整合盘活的A类旧村宅基地，在优先满足村民新申请宅基地需求基础上，可安排一定的用地用于本村公共服务设施和基础设施建设。
3.用于发展乡村产业（A类、B类）
鼓励村集体、强村公司等主体统筹盘活闲置宅基地和闲置住宅，可以通过自营、出租、入股、合作等方式，对原住宅进行修缮、改造，依法依规发展餐饮、民宿、乡村旅游、乡村养老、文化体验、创意办公等新产业新业态，促进乡村产业发展和乡村环境提升，增加村集体和村民收入。
城镇居民、工商资本等租赁村民住房居住或者开展经营的，应当遵守法律法规的规定，不得侵害村民宅基地合法权益。租赁期限不得超过二十年。
对于A类用地，可根据产业发展需要重新整合规划，拆除原有旧住宅，在符合宅基地管理要求前提下，按既能满足村民住房需求又能满足产业发展需要进行建筑规划设计和建设。
4.增减挂钩（A类）
积极推动将A类旧村宅基地纳入城乡建设用地增减挂钩项目并实施复垦。复垦产生的增减挂钩节余指标，应优先保障本村新申请宅基地、公共设施建设、乡村产业发展等用地需求，节余部分可按相关规定申请公开交易。
指标对外交易所获收益归属村集体部分用于本村集体经济发展及乡村建设等公共支出。
城乡建设用地增减挂钩项目形成的农用地，按照农村土地承包政策确权，由村集体经济组织负责统一经营或发包。
五、其他
（一）有条件的整村搬迁或整村拆除重建
对于有新村规划用地且新村用地可满足整村宅基地用地规模的村庄，可考虑整村搬迁，旧村宅基地用地规模置换到新村。涉及农用地转为新增建设用地的，按照法定程序办理农用地转用审批手续。旧村腾退出的建设用地，可依据村庄规划保留部分用于乡村产业发展，其余用地可根据相关政策实施增减挂钩。
对于村庄绝大部分住宅属于面积小、居住体验差、难以改善提升的老旧住宅的，可在尊重全体村民意愿基础上，考虑整村重新规划、拆除重建。整村重建方案中可对个别新建住宅等予以保留。
（二）撤并类村庄
对地处偏远、交通不便、经济基础差、居住人口少的村庄，或因地质灾害等自然因素不适宜居住的村庄，可整村搬迁合并到附近村或搬迁进入城镇小区。
1.搬迁合并到附近村。原村庄的宅基地用地规模合并到迁入村，旧村纳入城乡建设用地增减挂钩项目。宅基地用地规模合并调整在村庄规划编制或调整修编时予以确认。搬迁合并村庄要充分征求双方村村民意见并召开村民会议表决，搬迁合并方案由村制定，报镇政府（街道办）同意后报区政府审批。属地镇（街道）可对搬迁村给予一定搬迁费用补贴。
2.搬迁进入城镇小区。搬迁进入城镇小区采用集体建房形式或集体采购城镇商品房形式，相关方案需充分征求全体村民意见和经村民会议表决。集体建房用地由属地镇政府（街道办）统筹协调。原村庄纳入城乡建设用地增减挂钩项目。增减挂钩节余指标对外交易所获收益中，归属村集体部分，优先用于解决集体建房用地指标费用、支付房屋建设（采购）资金、补助村民搬迁费用等，剩余收益用于村集体经济发展。
（三）新建农房风貌管控
村庄新建住宅应严格落实风貌管控，外观应协调统一，提升建筑风貌品质；应保留传统文化内涵，体现历史文脉特色，保护传统格局；鼓励参照绿色建筑标准，采用优秀传统建筑工艺建设。
（四）违建农房查处
村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由区农业农村局负责指导各镇（街道）进行立案查处。
除上述情形外，其他未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由自然资源行政执法机关依法查处。
各镇（街道）要建立健全农村宅基地“网格化”管理和相关部门、各村居联动巡查机制，对各村宅基地进行定期全覆盖巡查，并建立“两违”宅基地快速处理机制，对违法违规建设行为做到及时发现、及时制止、及时拆除，确保对新增“两违”宅基地实行“零容忍”。
（五）试点先行
2026年，各镇（街道）从条件较为成熟、村民主动参与意愿强的村（社区）中，分别至少选择1个村（社区）或1个自然村进行新型村民住宅建设试点，从高质量村庄规划编制、用地腾挪满足新增宅基地需求、闲置宅基地（住宅）盘活利用等方面整体谋划、系统推动，争取形成居住品质和乡村风貌双提升的新型村民住宅建设示范。在不断总结经验基础上同步谋划推动更多村（社区）参与。
六、附则
（一）对于旧村宅基地、闲置宅基地和地上住宅整合盘活利用工作中涉及传统古村落、古建筑、古祠堂、古民居、名人故居等历史文化保护对象的，按相关法律法规和政策规定予以保护。
（二）本实施方案的具体操作细则由区农业农村局牵头另行研究制定。
（三）本实施方案自2026年9月3日实施，有效期为5年。
（四）本实施方案由区农业农村局负责解释。
公开方式：主动公开
政策解读：《佛山市高明区进一步规范农村宅基地管理实施方案》政策解读