2018年以来，省、市不断深入推进城市更新（“三旧”改造）工作，加大盘活存量建设用地力度，鼓励土地使用权人和市场主体等社会力量积极参与到更新改造项目中来。为贯彻落实上级工作部署，结合我区实际，我局开展了《佛山市高明区城市更新（“三旧”改造）拆除重建类项目改造实施主体确认办法（试行）》（下称《办法》）的编制起草工作，现将起草《办法》的有关情况说明如下：

一、出台背景

2018年4月和8月，省、市先后出台了《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）和《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号），在政策上加大了鼓励土地使用权人自行改造及市场主体介入“三旧”改造项目的力度，连片改造、拆除重建类项目将成为今后改造工作的主要类型。为紧跟上级政策导向，充分调动社会资源参与改造的积极性，保障实施过程的规范性、科学性和公平性，我局针对拆除重建类项目改造实施主体的确认起草了《办法》，拟重点解决以下问题：

（一）有效落实上级政策新要求、完善区级政策体系的需要

粤国土资规字〔2018〕3号和佛府办〔2018〕27号均鼓励开展成片连片改造项目，并明确在改造范围存在多个权利主体的，可以房地产相关权益转移到单一主体的方式确定改造实施主体，进一步指导解答了城市更新（“三旧”改造）成片连片改造项目中“谁来做改造实施主体、如何统一改造实施主体”等关键问题。因此，结合省、市上位文件精神和高明实际，现拟通过出台《办法》完善我区城市更新（“三旧”改造）政策体系。

（二）推动我区城市更新（“三旧”改造）工作发展的需要

成片连片城市更新（“三旧”改造）项目涉及的权属人较多、土地面积较大、情况较为复杂，是一项资金需求量大、专业技术要求较高的综合性工程，能否科学合理地选择合适的实施主体将直接影响到项目的推进速度、改造效率。对此，推动改造实施主体确定办法的规范化，将更好地保证选择优质的主体来完成复杂专业的改造工作，进而不断提高我区的城市更新“三旧”改造工作水平。

（三）完善政府在城市更新活动中职责的需要

随着高明区域价值的提升，越来越多的产业资源和大型项目将被逐步导入，挖掘和盘活存量建设用地为提升我区经济发展承载能力起到重要支撑作用，因而产生了一批体量大、范围广的城市更新（“三旧”改造）项目。借鉴三洲旧区、沿江路以东区域等项目的经验教训，“政府引导、市场运作”的操作路径更加适合高明实际、更能充分发挥政企各自的优势。但在吸引众多市场主体积极主动参与到我区城市更新（“三旧”改造）工作的同时，也加大了政府在维护市场秩序、规范更新改造工作程序，为营造公平公开的市场竞争环境、提高政府工作效率，我局在借鉴深圳等地的成功经验的基础上，拟针对我区城市更新（“三旧”改造）工作中拆除重建类项目改造实施主体的确认工作出台规范性文件，以不断完善政府在城市更新活动中的职责。

二、主要亮点

（一）明确了适用的项目类型

本办法主要针对拆除重建类项目，适用于采取自行改造方式的城市更新（“三旧”改造）项目，包括单一权利主体项目和多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施的项目，涉及政府主导收购储备后再次供地的城市更新（“三旧”改造）项目，不适用本办法。

（二）加强了意向实施市场主体的管理

本办法提出了规范意向实施市场主体备案工作，确定了区镇两级政府在拆除重建类项目开展权益转移过程中作为组织者和监督者的角色定位，明确了多个权利主体项目可公开公平的方式择优确定意向实施市场主体的操作路径。

（三）明确了改造实施主体的确认程序

本办法明确意向实施主体必须按区政府公布的城市更新（“三旧”改造）单元规划项目进行改造实施主体申办确认，并对申请确认的前提条件、申报材料、工作程序、时限要求等进行了细化。

（四）明确政府对改造实施主体确认后的监管职责

确定了区镇两级政府及相关部门对项目监管具有共同责任，要求在项目改造实施主体确认后，由区城市更新（“三旧”改造）主管部门会同属地镇（街）政府（办事处）与改造实施主体签订改造监管协议。区国土部门在与改造实施主体签订土地使用权出让合同时也应将回迁安置等重要事项和监管措施的要求予以明确。

（五）结合实际，可分类开展意向实施主体备案确认

基于项目间前期工作基础和成熟度存在差异，为高效、公平完成意向实施市场主体申报备案及确认工作，《办法》明确，可结合实际分类开展该项报备确认工作。如同一单元规划改造项目只有1家市场主体申报意向，则由区城市更新（“三旧”改造）主管部门予以备案确认；同一单元规划改造项目有2家以上市场主体有申报意向，则由区城市更新（“三旧”改造）主管部门组织镇（街）政府（办事处）及相关权利主体代表通过公开竞争的方式择优选择意向实施市场主体。

（六）职责明晰，环环相扣，强化供地前监管

《办法》在认真梳理确认工作各关键节点的基础上，明晰了前期摸底调研、对外推介项目、意向实施主体申报备案及确认、确定城市更新单元规划、《物业收购补偿安置协议》和《产权登记注销委托书》签订、地上附着物清拆、移交公益性用地、改造实施主体确认、《改造监管协议》签订、《土地使用权出让合同》签订等核心工作的内容、责任主体及相关要求，做到环环相扣，高标准、多途径对土地供应环节进行监管。

佛山市高明区国土城建和水务局（国土资源）    

                 2018年11月7日  

佛山市高明区国土城建和水务局关于印发《佛山市高明区城市更新（“三旧”改造）拆除重建类项目改造实施主体确认办法（试行）》的通知