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办事事项
预告登记的价值体现
来源:高明区电子政务科  时间:2014-08-21
  预告登记是不动产登记制度的重要的组成部分,有其自身的价值所在。如稳定不动产交易秩序,保护不动产交易安全,平衡不动产物权变动中当事人的利益;保护弱者,同时也是现代民法社会本位的体现等等。
制度价值

 

  首先,预告登记制度是民法中权利不得滥用原则的具体体现。其对义务人(不动产所有人)处分的限制效力,即不动产所有人在与买受人或者其他有关物权权利请求人进行预告登记后,由于法律赋予预告登记的效力,迫使所有权人不能够再次进行妨害预告登记的请求权的处分或移转。这就使得所有权人有了在预告登记后进行再次处分或移转的法律后果的预期。其次,预告登记制度是民法中诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务。由于在不动产交易中,不动产的物权变动需以登记为公示手段,才发生不动产所有权的移转。但在债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有很长的时间间隔。在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为。预告登记制度正好预防了这种危险。保障债权人获得不动产所有权。也就是说预告登记制度使得义务人诚实履行自己对相对债权人的义务。债权人也就可以依赖诚实信用原则的预期来实现自己对不动产所有权的预期。再次,预告登记制度具有保护弱者民法价值。不动产物权人和不动产请求人相比,前者基于对不动产的实际管领和控制,处于强者的地位;后者处于被动和弱者的地位。在现实的不动产交易中,买方一物数买,甚至撕毁合同的现象多有发生,这对买方极为不利。建立预告登记制度,赋予债权请求权以物权的对抗力,使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效,保护弱者。综观上述预告登记的制度价值,其明显与现代民法社会本位的价值取向是基本吻合的。
适用价值

 

  在现代经济生活中,不动产交易大多数发生在商品房买卖和土地使用权变动中。特别由于我国随着城市化进程和房地产业的发展,上述现象进一步呈上升趋势;再加上我国目前尚无房屋买卖合同的立法,最高人民法院的仅有的几个司法解释相互之间还存有冲突,在全国范围内还没有一个统一的执行标准,各地法院多依民法的基本精神和当地的政策进行处理,出现了极不一致的处理方式。因此,预告登记制度有着深刻意义的适用价值。在商品房预售中,如果房地产商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而背弃信义、违背善良风俗一物二买。购房者一般处于弱者地位,同时房屋是人们生存的基本物件之一,其对于购房者的意义是可想而知的。虽然在前述情况下,购房者(债权人)通过现行法律可以追索房地产商的违约责任。但对于购房者来说,他的目的是获得房屋的所有权,并非是追索赔偿。正如梁慧星教授所说:“消费者购买预售的住房,因涉及其住房权这种生存权即基本人权,法律上承认买受获得指定的房屋的权利享有特殊保护的必要。”(8)通过立法规定不动产预告登记制度可以为够房者提供获得所购房屋的法律预期。保护了不动产交易的安全。也很好地解决了现实经济生活中商品房预售中的很多问题。为广大的购房者在购房过程中一粒定心丸。更好地推动了房地产业的发展和我国经济的发展。
    



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