明府办〔2019〕40号

佛山市高明区人民政府办公室关于印发《佛山市高明区低效产业用地

再开发管理暂行办法（修订）》的通知

各镇政府、街道办，区政府各部门、直属各单位：

    《佛山市高明区低效产业用地再开发管理暂行办法（修订）》业经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向区经济和科技促进局反映。

                                                               佛山市高明区人民政府办公室

                                                      2019年12月20日

佛山市高明区低效产业用地再开发管理暂行办法（修订）

    第一章 总 则

    第一条 为进一步推进供给侧结构性改革，加快推进高明区低效产业用地再开发工作，促进产业转型升级和企业提质增效，切实提高土地资源要素配置效率和产出效益，提升高明区土地节约集约综合利用水平，根据《中华人民共和国土地管理法》《节约集约利用土地规定》(2019年修正)《关于深入推进城镇低效产业用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）等法律、法规、规章及上级文件精神，结合高明区实际，制定本办法。

    第二条 低效产业用地再开发遵循政府引导、市场取向、因势利导、公众参与、平等协商、利益共享、多方共赢、因地制宜、规范运作的原则。

    第三条 低效产业用地再开发的总体目标是促进产业转型升级、优化产业用地空间布局、提高土地节约集约综合利用水平。

    第二章 适用范围

    第四条 本办法所称低效产业用地，是指不符合产业政策导向、安全生产和环保要求，属于淘汰、落后、过剩产能，布局散乱、利用粗放，用途不合理、产出效益低，未达到国有建设用地使用权出让合同约定条件的工矿仓储等存量建设用地。

    第五条 有下列情形之一的，可认定为低效产业用地，应纳入本办法规定的低效产业用地再开发管理范围：

    （一）开发未完成土地。即项目已动工开发建设，其开发建设用地总面积已超过应动工开发建设用地总面积的三分之一且建设工程投资额（不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的税费）已超过总投资额的25%，但开发建设未完全完工，已停止开发建设1年以上（以上含本数，下同）的工业企业用地。

    （二）开发不达标土地。即项目已开发建设完工且停止开发建设1年以上（含未经依法组织竣工验收已自行提前启用），而其建筑容积率、建筑密度、投资强度、产值要求4项指标中有未达到约定条件要求，已存在违约事实的工业企业用地。

    （三）产出效率差土地。即项目用地已经依法组织竣工验收合格，但企业一直处于未投产、停产或半停产状态，未纳税2年以上的工业企业用地。

   （四）集约程度低土地。即项目用地已经依法组织竣工验收合格、企业生产正常、土地处于依法利用状态中，但亩产税收低于高明区亩产税收倍增计划指导值的50%[ 亩产税收倍增计划指导值以《佛山市高明区低效产业用地整治提升工作领导小组办公室关于印发佛山市高明区低效产业用地再开发操作指南的通知》(明低效提升办〔2018〕1号)规定的为准。]，或比照项目引进时的承诺，仍有调整盘活、提升利用潜力的工业企业用地。

    （五）经区低效产业用地整治提升工作领导小组认定的其他低效利用存量建设用地。

    第六条 经认定为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不列入低效产业用地再开发管理范围。

    第七条 各镇政府（街道办）、西江产业新城管委会，组织对本辖区范围内用地是否属低效产业用地进行核查认定，并报区低效产业用地整治提升工作领导小组审核。

    第三章 处置与管理

    第八条 结合实际情况对低效产业用地分类处置：

    （一）属于开发未完成土地的，投资协议或土地出让合同中有约定处理方式的，按照投资协议和土地出让合同进行处置；投资协议或土地出让合同没有约定处理方式的，由土地使用权人提出限期开发方案，并与自然资源分局及属地镇街（管委会）签订限期开发三方协议，约定继续开发并达到开发完成要求的相关事项。

    （二）属于开发不达标土地的，投资协议或土地出让合同中有约定处理方式的，按照投资协议和土地出让合同进行处置；投资协议或土地出让合同没有约定处理方式的，由土地使用权人提出整改方案，并与自然资源分局、属地镇街（管委会）签订限期整改三方协议，约定限期整改并达到开发完成要求的相关事项。

    （三）属于产出效率差或集约程度低的土地，但未在投资协议或土地出让合同中约定投达产和违约责任或未签订投资协议的，由属地镇街（管委会）进行约谈，督促企业达到高明区亩产税收倍增计划指导值的50%。对于经约谈有升级改造意愿的企业，根据土地使用权人的改造意愿，由区经济科技促进局协助推动企业转型升级、技术改造；对经约谈无产业升级改造意愿，但同意协商收回土地的企业，采取协商收回土地的方式解决；对于既无产业升级改造意愿，又不同意清退的，纳入社会信用体系。

    （四）经权属人同意,对于空置厂房，由负责招商的职能部门搭建招商平台，针对厂房空置情况实施带厂房招商引资，采用标准厂房租赁或转让方式，原土地使用权人可自愿参与再开发，或申请政府协议收回再开发。

    （五）对于纳入“三旧”改造标图建库范围且已认定为“三旧”改造项目的产业用地，结合“三旧”改造年度实施计划和片区策划方案，逐步推进“三旧”改造。

    （六）对纳入“退二进三”，需完善区域配套设施的产业用地，结合片区提升规划，原土地使用权人无改造意愿的，以政府收储为主，分步实施产业用地清退和项目转移。有自主改造意愿且不改变工业用地性质的，权属人可按“退二进三”有关政策，在符合产业发展规划前提下，申请自行改造建设孵化器、众创空间等。对列入国家、省、市产业政策规定的禁止类、限制类的企业，结合产业发展规划，引导和协助企业进行转型升级。

    （七）对拟转让的厂房、土地，由属地镇街（管委会）及时梳理出重点关注企业名单，并由自然资源分局、住建水利部门加强对土地产权交易把关，一旦发现涉及低效用地转让的，及时会商相关部门研究，重大情况及时报请区低效产业用地整治提升工作领导小组研究。

    （八）对集中连片、占地规模较大的低效产业用地，可采取政府统一收储的方式，或考虑引入社会资金，利用企业先进管理经验和雄厚资金实力，进行二次开发建设。

    第九条 凡被认定为土地低效利用又不主动配合整改的企业，从被认定之日起，不再享受各级财政扶持和奖励政策，同时纳入高明区日常重点监管企业名单。自然资源分局应依法加大对其建设工程是否符合规划条件进行核实和监督检查，并依据原出让合同约定条件追究相关违约责任。区税务、应急、消防、生态环境、市场监管等部门要加大日常巡查力度，依法依规对此类企业加强监管；供电、供水、燃气、生态环境等部门（单位）实施用电、用水、用气、排污等资源要素差别化政策，强化减排控制，对高水耗企业执行差别水价政策，对能源消耗超过现有国家和省级单位产品能耗（电耗）限额标准的企业，执行惩罚性电价政策，按照《佛山市发展和改革局 佛山市经济和信息化局转发省发展改革委省经济和信息化委关于扩大差别电价实施范围的通知》（佛发改价〔2018〕5号）对被列入淘汰类和限制类企业名单的企业执行差别用电政策，同时在执行错峰用电期间，首先将该类企业纳入错峰用电名单，另一方面，对于效益较好的企业，根据属地镇街（管委会）提请，不纳入错峰用电名单；区金融局加强与辖区银行业等金融机构信息沟通对接，建立低效产业用地项目的信息交流机制，引导金融机构以“限制粗放低效用地、支持节约集约用地”为原则，加强低效用地项目的信贷风险管理，对低效用地企业审慎开展土地抵押等信贷业务；对列入低效用地清单名录的企业，原则上不纳入区支持企业融资专项资金的扶持范围，资金管理平台公司应与相关合作银行做好信息对接工作。

    第十条 对利用低效产业用地二次引进项目实施准入审核制度，严格按照现行招商引资项目管理办法进行管理，防止出现“退低进低”现象。

    第十一条 实行新增项目土地利用全过程管理，建立健全“建设期+投产期+剩余年限使用期”的土地分阶段管理制度，严格项目竣工综合复核验收，强化土地出让合同管理，对未达到协议规定的，严格落实相应措施。

    第四章 盘活利用途径及措施

    第十二条 低效产业用地再开发以提升工业用地效益为目标，项目开发须符合土地利用总体规划、城乡规划以及产业、环保、安全、能耗等政策要求。按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地使用权人与社会力量广泛参与。

    第十三条 属于原土地使用权人自行改造，在符合规划、环保、消防、安全等条件的前提下，原土地使用权人在其用地范围内新建、改建、扩建工业项目或者通过土地整合，对低效产业用地自主进行开发利用，提高土地利用效率，可以享受以下政策：

    （一）允许合并归宗。除出让合同明确约定不能合并外，在符合城乡规划的前提下，土地使用权人可申请将其名下的若干相邻宗地进行合并归宗。经自然资源分局同意，可办理土地合并手续。合并归宗中的宗地符合闲置土地认定标准的，应当按照闲置土地处置。

    （二）享受城市更新（“三旧”改造）优惠政策。对纳入城市更新（“三旧”改造）标图建库的低效产业用地，可享受现行省、市、区城市更新（“三旧”改造）优惠政策。对已纳入区政府成片改造项目的用地，按照成片改造项目有关规定执行。

    第十四条 企业单位通过市场化收购方式，对相邻宗地收购后实行整合利用、集中开发建设，优化土地利用布局，提高土地资源利用率，可以享受以下政策：

    （一）支持收购相邻宗地后合并归宗。在符合城乡规划的前提下，企业单位可以收购若干相邻宗地进行整合开发。经土地使用权人申请，自然资源分局可办理转让手续；符合城乡规划的，可办理土地合并手续。对于企业收购的宗地符合闲置土地认定标准的，在收购整合归宗前应当先按照闲置土地予以处置。

    （二）企业收购整合低效产业用地后再改造利用的，适用本办法第十五条的规定。

    第十五条 政府根据招商引资项目落地需要，委托公有企业对低效产业用地进行收购，并进行开发建设，或者由属地镇街（管委会）与区土地储备中心对低效产业用地合作收储，通过公开出让方式确定土地使用权人，并对地块进行改造利用。收购或收回土地使用权可按以下方式进行：

    （一）通过市场化手段收购土地使用权。属地镇街（管委会）经与土地使用权人协商一致，可委托公有企业对低效产业用地进行收购，办理转让手续，并由收购方对低效产业用地重新盘活利用。

    （二）协议有偿整体挂账收回土地使用权。属地镇街（管委会）经与土地使用权人协商一致，可通过与区土地储备中心合作方式，由区土地储备中心报经区政府批准后，土地使用权及其地上建（构）筑物按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定进行补偿，挂账收回土地使用权后再安排使用。

    （三）协议有偿分割挂账收回部分土地使用权。工业企业厂区内成片空置且适宜单独安排使用的，在符合城乡规划的前提下，属地镇街（管委会）经与土地使用权人协商一致，可通过与区土地储备中心合作方式，由区土地储备中心将分割方案报自然资源分局审定，经区政府批准后，对原用地进行分割，挂账收回土地使用权后再安排使用。

因不符合城乡规划，难以盘活利用的低效用地，相关土地使用权人可以向属地镇街（管委会）提出申请并经双方协商一致，按本条第二项有偿收回土地使用权。

    第十六条 对经区政府批准，改造低效产业用地用于兴建都市型产业载体并分割销售的，其分割销售和产权登记应按照《佛山市高明区促进都市型产业发展扶持暂行办法》（明府办〔2018〕3号）执行。

    第五章 再开发鼓励政策

    第十七条 设立高明区低效产业用地再开发奖补专项资金，鼓励原土地使用权人和社会各方力量积极参与实施低效产业用地再开发。经区低效产业用地整治提升工作领导小组出具认定意见并被列入全区低效产业用地监控目录的用地单位,在改造开发后新引进项目符合《佛山市高明区招商引资项目准入若干指引》相关要求且通过区或镇街（管委会）投促领导小组会议审核的，可以申请享受土地再开发鼓励政策。

    第十八条 原土地使用权人厂房或土地使用权出租给项目方，租赁期10年以上，在新引进项目取得竣工验收备案表后，对于1.2<容积率≤1.5的，将承租人前三年每年对当地的财政贡献量[ “前三年”以企业取得项目竣工验收备案表的下一个会计年度作为奖励计算起始年；当地的财政贡献量是指企业缴纳的税收收入的区级留成部分，税收收入指主体税种税收额（即增值税、企业所得税合计），下同。]的20%奖励给原土地使用权人；对于容积率>1.5的，将承租人前三年每年对当地的财政贡献量的50%奖励给原土地使用权人。

    原土地使用权人在原地块引进新项目（纯厂房建设项目除外），在项目取得竣工验收备案表后，将企业前三年每年对当地的财政贡献增量[ 以项目取得竣工验收备案表当年为基数，财政贡献增量以企业每年缴纳的主体税种税收额相对于基数的增加部分为依据。]的100%奖励给原土地使用权人。

    第十九条 企业通过收购、流转出让等方式取得低效产业用地进行再开发，在新引进项目取得竣工验收备案表后对该企业给予奖励，奖励金额由两部分构成：一是给予该企业在办理土地、房产过户手续中缴纳的税费[ 税费是指增值税、土地增值税和契税的合计；税费补助以项目取得竣工验收备案表的下一个会计年度作为核算年。]的区级留成总额100%的补助；二是将该企业前三年每年对当地的财政贡献量的100%奖励给该企业，企业第四年、第五年每年对当地的财政贡献量的50%奖励给该企业。

    第二十条 企业通过承租低效产业用地或厂房对低效产业用地进行再开发，新引进项目投资协议约定的亩均税收值超过《佛山市高明区低效产业用地再开发操作指南》中规定的行业指导值，则在该项目取得竣工验收备案表后,将企业前三年每年对当地的财政贡献量的50%奖励给该企业。

    第二十一条 开发低效产业用地用于新建项目且容积率达到2.0及以上，且需全部拆除原建筑物重建的，对于拆除合法登记面积给予以下补助（每宗土地补助上限为200万元）：以租赁形式取得开发权的，按40元/平方米的标准补助；以收购、流转出让方式取得土地的，按60元/平方米的标准补助。补助款项在项目取得竣工验收备案表后支付。如遇特殊情形的，由区低效产业用地整治提升工作领导小组会议研究决定。

    第二十二条 对于经区低效产业用地整治提升工作领导小组认定的大宗地块（原则上用地面积为100亩以上）或存在历史遗留问题的低效产业用地，再开发补偿或奖励实行“一事一议”。

    第二十三条 低效产业用地再开发工作涉及收回或者收购土地的，原则上应以货币补偿方式为主，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由自然资源分局报区政府批准后以挂账收地方式收回原土地使用权，然后另行选址以公开招拍挂方式供应；涉及国有土地上房屋征收的，应当严格按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的条件、程序、补偿标准等执行。

    第二十四条 低效产业用地再开发应加强配套基础设施、市政设施、公益事业等相关配套设施建设，优先安排一定比例的用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共设施建设。

    第二十五条 低效产业用地再开发实行动态管理，在约定期限内未达到完成要求的，应当继续按照低效用地处置外，并对在低效用地处置过程中已减免或补助的费用予以追缴。

    第六章 附 则

    第二十六条 属地镇街（管委会）及相关部门应加强与土地使用权人的沟通联系，做好政策宣传引导，有针对性地引导和鼓励相关土地使用权人加快盘活利用低效产业用地，提高土地利用效益。各相关部门应加强监督监管，综合利用经济、行政、法律等手段，加速低效产业用地清退。

    第二十七条 本办法由高明区经济和科技促进局负责解释。

    第二十八条 本办法自印发之日起实施，有效期至2021年12月31日止。实施期间遇上级政策调整的，按上级有关政策规定执行。《佛山市高明区加快低效产业用地再开发提升土地综合利用水平管理暂行办法》（明府办〔2018〕75号）同时废止。